カテゴリー: TAX

この記事は令和二年度税制改正により内容を変更しています。

新しい記事はこちら

なぜ今、ロサンゼルス不動産投資なのか？　～安定収益＋減価償却4年～

理由1　上昇する家賃

過去16年間で人口　約120％（米国西部）、過去16年間で家賃中央値　約187％（米国西部）
※2000年を100％とする。　出典：United States Census
良好な賃貸マーケット事情により安定したインカムゲインと物件の売却時のキャピタルゲインが期待できる。

理由2　低い空室率により安定した賃貸経営

アパート空室率　約2.9％（比較：ロサンゼルス2.9%、ニューヨーク4.7％、ホノルル9.4%）
※出典：United States Census
人口は増え続けていますが、アパートの供給数は比例していません。
LAのような人気の高い住宅地では新たに開発できるまとまった土地が少なく、さらに用途制限が厳しく開発許可の取得が困難なため新規供給が少なく、賃貸アパートは常に高い稼働率状態となっています。

理由3　古い建物でも高い需要

LA都市部のアパートストックの約72％は築28年以上ですが、雨量が少なく湿気の低い気候から、木造住宅の耐久性は高く、建物の痛みも少ないため50年～100年使い続けられています。日本とは異なり建物の築年数には拠らず、むしろ古い建物ほど安定した稼働率をキープしています。
築年数に拠らない高い資産価値・稼働率で不動産投資にはとても恵まれた環境

理由4　節税効果　原価償却による節税メリット

日本の法律では、建物の法定耐用年数は木造で22年、法定耐用年数を超える場合は、4年で償却することが決められています。

ポイント1　米国と日本の不動産が異なる点は、建物部分の評価が高いという点。

ポイント2　耐用年数を超えた木造アパートが対象

木造建物が多いロサンゼルスでは1989年以前に竣工された建物が全体の75％を占めています。

節税効果の一例＜給与所得6000万円の場合＞

給与所得：6,000万円、物件価格：1億円（築22年以上木造アパート）建物割合：80％（建物価格8000万円）

賃料収入：400万円／年、建物価格8000万円を4年で償却（年間2000万円を減価償却費として計上）

【海外不動産投資をした場合の税金】

・収　　支（▲1,600万円）→賃料収入（400万円）－原価償却費（2000万円）

・課税所得（4400万円）→給与所得（6000万円）－収支1600万円

・税　　額（1940万円）→課税所得（4400万円）×55％（所得45％＋住民税10％）－479.6万円（税控除額）

【海外不動産投資がない場合の税金】

・税　　額（2820万円）→給与所得（6000万円）×55％（所得税45％＋住民税10％）－479.6万円（税控除額）

※上記内容は2018年1月１日に施行されている法令に基づき作成しております。税制等の変更により内容が変更となる場合があります。具体的な取引での税法上の取扱いについては、税理士等の専門家にご確認ください。

記事による意思決定は、様々な判断材料に基づいて行う必要があります。記事の内容を実行される場合には、専門科等に個別具体的にご相談の上、意思決定ください。本記事をそのまま実行されたことに伴い、直接・間接的な損害を蒙られたとしても、一切の責任は負いかねます。

会社に貸付しているオーナー必見！保険を使った相続対策！？

会社の運転資金が乏しい、または法人と個人の資金区別を明確化しておらず、社長の個人資産を会社に貸し付けているといった話をよく聞きます。
そういった貸付金は役員借入金としてＢ/Ｓの固定負債（1年以内に返済期限がない場合）に分類されます。

個人資金の法人への貸し付けは注意が必要

注意点１　社長の相続

社長からみた貸付＝債権
会社からみた借入＝債務
社長の相続が発生した場合、相続人に対し、貸付金が相続評価額に組み込まれることになります。
つまり、「貸付金」という実態のない財産を相続することになるわけです。
貸付金の額によっては、高額な相続税が発生し、納税資金が不足してしまうケースも多いようです。

注意点２　事業承継

貸付金は可分債権（分割可能な債権）といわれ、遺言などにない場合、各相続人に分割されます。
例えば、後継者の長男以外に、次男、三男がいた場合、貸付金が1億2000万円とすると、3人に4000万円ずつ分割されることになります。
そのため、長男が後継者になると仮定した場合、長男以外の2人の兄弟にも4000万円×２人分の返還請求リスクを会社側は負うことになります。これは、法人の資金繰り悪化リスクになると考えられます。

これらの問題を解決する選択肢の1つとして、事業保険（定期保険）の活用が挙げられます。

保険商品例：定期保険（無解約返戻金）90歳満了（掛捨て･全額損金算入）※商品によって条件・名称は異なります。
契約者：法人、被保険者：社長、受取人：法人

こういった保険に加入することで、相続発生時に保険金が支払われ「役員借入金の返済」に充てることができます。

解約返戻金はありませんが、保険料は安く、長期間の保障があるため、必要経費として考えるオーナーも多いようです。

会社に貸付金のあるオーナーは、専門家に相談してみては如何でしょうか。

記事による意思決定は、様々な判断材料に基づいて行う必要があります。記事の内容を実行される場合には、専門科等に個別具体的にご相談の上、意思決定ください。本記事をそのまま実行されたことに伴い、直接・間接的な損害を蒙られたとしても、一切の責任は負いかねます。

平成19年4月1日に医療法（第5次医療法改正）が改正され、同年月日以降に新たに設立した医療法人は、出資持分をもたない医療法人となりました。つまり、平成19年3月31日までに設立している医療法人には、出資持分があることになります。

出資持分とは、医療法人に出資した人が、その医療法人の資産に対し、出資額に応じて有する財産権をいいます。仮に、平成19年3月31日までに医療法人を設立した出資持分ありの医療法人が解散した場合、出資持分を持っている出資者に財産権が帰属しますが、一方で平成19年4月1日以降に医療法人を設立し、出資持分なしの医療法人が解散した場合は、財産権は戻らず、国のものとなります。

認定医療法人制度は、持分ありから持分なしへ移行促進策

認定医療法人制度は出資持分あり医療法人から、持分なし医療法人への移行促進策で、国は持分ありから持分なしへ移行を促進しています。しかし、医療法の改正から10年以上経った現在も「当分の間」持分ありのままでも良いとされており、自主的な判断で移行を検討できます。

出資持分あり医療法人における事業承継対策

出資持分あり医療法人における事業承継対策として一般的には下記の方法があります。

暦年贈与

毎年110万円までの出資持分贈与であれば非課税で後継者に移行可能です。一方で、毎年出資評価を行い超える場合は贈与税を納税する必要があります。

相続時精算課税制度

贈与者ごとに2500万円まで非課税（相続時に制度適用時の評価で課税）で出資持分贈与が可能です。一方で、2500万円を超過した金額については一律20パーセントの贈与税の課税や、相続時精算課税制度を1度選択した場合、暦年課税に戻すことが出来なくなります。

通常の持分なし医療法人への移行

出資者全員が出資金にかかる出資払戻及び残余財産分配にかかる請求権を放棄する方法です。法人の内部留保の状況によっては医療法人に贈与税が課されます。

メリットとして、

相続対策…出資金がなくなるため、相続財産の圧縮が可能となります。

事業承継…後継者への出資金を伴う贈与税や譲渡税（所得税）が発生せず、同族経営を維持することが可能です。法人に内部留保を残すことで、後継者に負担なく財産を承継させることも可能です。

法人地方税…均等割の負担が減少する可能性があります。

出資者払戻請求リスク…出資者からの払戻請求ができなくなるため、医療法人のリスクを回避できます。

納税資金…出資者や後継者などには課税されず、医療法人に対し課税されるため、個人の現預金の流出を防ぎます。

デメリットとして、

贈与税の負担…移行時に、医療法人に対し贈与税の負担（損金不算入）が生じます。

残余財産…医療法人の解散時に、残余財産がある場合、国等へ帰属します。出資金がなくなるため、設立時に出資した金額が返還されません。（基金拠出型医療法人の場合は基金額を返還可能）

交際費等の損金不算入…純資産の額が一定額以上となった場合、交際費が全額損金不算入となります。

寄附金の損金不算入…所得金額×1.25／100が損金不算入限度額となります。

特定医療法人・社会医療法人へ移行

公益性の高い医療法人へ移行します。持分なし医療法人と比較して移行するためには多くの要件が必要となります。

主な要件として、役員構成要件、診療報酬、特別利益の付与、差額ベッド、医療施設の規模、給与制限等があります。

上記の出資持分なしのメリットに加えて、移行時、法人に贈与税が課税されない優遇があります。

一方で上記の出資持分なしのデメリットに加えて、非同族経営となり、給与制限など設定されている要件が非常に厳しいことが挙げられます。

認定医療法人制度を利用して持分なし医療法人へ移行

平成29年10月1日から制度見直しとなり、法人の運営が適正であること等を要件として追加し、移行後6年間、当該要件を維持すれば、移行にかかる贈与税や相続税が猶予免除される制度となりました。

この改正により、改正前に厳しいといわれていた「役員数：理事６人、監事２人以上」、「役員の親族要件として全体の３分の１以下であること」、「医療計画の記載等の要件」が緩和され、制度利用のハードルが下がったといえます。

新たな認定医療法人制度の要件

• 社員総会の決議がある。
• 移行計画が有効で適正。
• 移行計画期間が3年以内。
• 法人関係者に特別の利益を供与していない。
• 役員報酬について不当に高額にならないよう定めている。
• 社会保険診療に係る収入等が全体の80%を超えている。
• 株式会社等に対して特別の利益を与える行為を行わないこと。
• 遊休財産額が事業費用の額を超えていない。
• 法令に違反する事実、帳簿書類に仮装隠蔽がない。
• 自費が社会保険診療報酬と同一の基準により計算されている。
• 事業収益が事業費用の150％以内である。

持分なし医療法人への移行は、相続税、贈与税に考慮した医療法人における事業承継対策として利用が可能です。

移行後は法人がどれだけ利益を計上しても、出資金に係る相続税については悩む必要がなくなります。 医療法人の状況によって、方向性を定めていくことがポイントとなります。

記事による意思決定は、様々な判断材料に基づいて行う必要があります。記事の内容を実行される場合には、専門科等に個別具体的にご相談の上、意思決定ください。本記事をそのまま実行されたことに伴い、直接・間接的な損害を蒙られたとしても、一切の責任は負いかねます。

エンジェル税制とは、ベンチャー企業への投資を促進するためにベンチャー企業へ投資を行った個人投資家に対して税制上の優遇措置を行う制度です。 ベンチャー企業に対して、個人投資家が投資を行った場合、投資時点と、売却時点のいずれの時点でも税制上の優遇措置を受けることができます。

ベンチャー企業へ投資した場合、その年に下記のAかBの優遇措置のいずれかを選択する事が可能です。

また、未上場ベンチャー企業株式の売却した際に生じた損益を、その年の他の株式の譲渡損益と通算可能で、損失超過分については、3年間に渡り株式譲渡益と損益通算ができます。エンジェル税制における株式を取得する3つの方法（下記参照）

エンジェル税制の優遇措置を受けるためには 優遇措置Aが対象となる場合は設立3年未満の中小企業事業者であることや、優遇措置Bが対象となる場合は設立10年未満の中小企業事業者であることなど、優遇措置A、Bによって対象が異なります。（下記表参照）

上記図表に加えて、

Ⅲ．外部（特定の株主グループ以外）からの投資を1/6以上取り入れている会社であること
Ⅳ．大規模法人（資本金1億円超等）及び当該大規模法人と特殊な関係（子会社等）にある法人（以下「大規模法人グループ」という）の所有に属さないこと
Ⅴ．未登録・未上場の株式会社で風俗営業等に該当する事業を行う会社でないこと

などが要件となります。詳細は（経済産業省HP）をご参照下さい。 経済産業省HPにはエンジェル税制活用の具体的なケース（パンフレット）も掲載されています。

以上のようにベンチャー企業への投資額とほぼ同額を基本的には総所得金額から控除するか、もしくは株式譲渡益からベンチャー企業への投資額全額を控除できるか、という二つの選択肢がエンジェル税制にはあります。

事例をみると分かる通り、所得もしくは譲渡益の控除は実額にするとかなりの影響をもたらします。 エンジェル税制が強力なのはこの税務面でのメリットがあるためです。

記事による意思決定は、様々な判断材料に基づいて行う必要があります。記事の内容を実行される場合には、専門科等に個別具体的にご相談の上、意思決定ください。本記事をそのまま実行されたことに伴い、直接・間接的な損害を蒙られたとしても、一切の責任は負いかねます。

住宅ローン控除とは

住宅ローンを利用して住宅を購入、新築、改築した人のための優遇制度です。

改正前は、2021年12月31日までに居住を開始し、一定の条件を満たした時に、取得などにかかった住宅ローンの年末残高の合計額をもとに計算した金額（住宅ローン残高の1％）が10年間、所得税や住民税から控除されるというものでした。各年の控除限度額は40万円（認定長期優良住宅の場合は50万円）となっています。この所得税控除は2016年4月1日以降に住宅を取得した人に適用されます。

消費増税を受け3年間の延長

消費増税を受け、2019年10月以降に住宅を取得し、2019年10月1日～2020年12月31日の間に居住を開始する人については控除期間が3年間延長されることが決定しました。

この改正で、住宅ローン延長後の11年目～13年目は、下記2つのうち少ない額が控除額となります。

・住宅ローンの年末残高（4,000万円が限度）×1％

・住宅取得額の2％

控除期間延長の注意点

控除期間延長の恩恵が受けられる対象者は居住の開始時期が限定されています。

また、消費税10％で取得した住宅に限定されています。

増税前に住宅を購入した人や、2019年10月以降に家を購入しても、入居時期が2021年以降になる人は対象外となります。

また、住宅ローン控除される金額については、11年目以降も住宅ローンの年末残高×1％が控除される場合、年末の残高をもとに算出されます。つまり、11年目以降、ローン残高がそれほど残っていない場合は、この控除期間延長時期には控除金額も少なくなり、恩恵をそれほど感じられない可能性もあります。

記事による意思決定は、様々な判断材料に基づいて行う必要があります。記事の内容を実行される場合には、専門科等に個別具体的にご相談の上、意思決定ください。本記事をそのまま実行されたことに伴い、直接・間接的な損害を蒙られたとしても、一切の責任は負いかねます。

生前に自分の財産を整理して、相続人になる配偶者や子どもに贈与しようと考える方も多いでしょう。

相続対策や生前贈与といい、贈与金額によっては、受取側が「贈与税」納めることになります。

また、金銭のやりとりでも市場価格を下回った取引の場合に「みなし贈与」として贈与税がかかるケースもあり、注意が必要です。

贈与は、あげる人（贈与者）が財産を渡したときではなく、もらう人（受贈者）が受け取る意思を示したときに成立します。（民法第549条：贈与は、当事者の一方が自己の財産を無償で相手方に与える意思を表示し、相手方が受諾をすることによって、その効力を生ずる。）

1年間に110万円の基礎控除を設けて、それを超えなければ贈与税はかからないという仕組みになっています。

生活費は贈与税の対象になりません。条件に当てはめれば110万円以上でも非課税になる特例などもあります。

基礎控除額の110万円は、受贈者ひとりに対しての金額です。複数の人から贈与を受けた場合はその合計金額から110万円を超えた金額に贈与税がかかります。

贈与税がかかる贈与を受けた場合、贈与を受けた翌年2月１日から3月15日までに贈与の申告をして贈与税を納める必要があります。

例えば、父親から100万円、母親から100万円もらった場合、個々の贈与は110万円以下ですが、合計金額が200万円となるため、「200万円 – 110万円 = 90万円 × 税率」が納税額となります。

贈与税の税率は、基礎控除額を引いた後の金額に応じて、下記表のようになります。

また、親などの直系尊属（両親や祖父母など）から贈与を受けるような場合は、下記表の特例税率が適用されます。※受贈者が未成年者（20歳未満）の場合は、一般税率を使用します。

「みなし贈与」とは？

例えば、「贈与に税金がかかるのなら、売買契約として1,000万円の土地を100万円で売る」というような場合に「みなし贈与」として贈与税が課税される可能性が高くなります。

みなし贈与とは、一般的な価格との差額分を贈与したとみなして税金かける制度です。上記の例でいえば、差額の900万円がみなし贈与の対象となり、税務調査がはいったときに追徴課税の対象となるかもしれません。

追徴課税とは、本来の贈与税にプラスして、加算税や延滞税などのペナルティが課されることをいいます。

生前贈与で注意すべき「みなし贈与」のケース

みなし贈与は、意図的か故意かは問われません。気がつかないうちにしてしまっている行為も対象になる可能性があるため、注意が必要です。実際の判断は税務署が行います。

• 不動産や土地の譲渡…土地などの不動産の売買において、「時価の80％未満」で取引している場合は、みなし贈与に該当すると判断されており、現在の実務の基準となっています。
• 株式の譲渡…持っている株式を、自分以外の誰かに譲ることを、株式の譲渡といいます。株式の譲渡で、通常の株価に比べて著しく安く譲る行為は、みなし贈与に該当します。
• 低額譲渡…美術品などの動産を安い金額で譲渡する場合も、みなし贈与に該当する可能性があります。
• 預金の移動…子や配偶者に一時的に金銭を預けた、という場合も贈与と判断されてしまう可能性があります。預けたことがわかるような証明書や、貸借契約書、贈与契約書などを作成しておくとよいでしょう。
• 生命保険の名義変更…契約者を配偶者や子に変更すると、みなし贈与に該当することがあります。
• 債務免除…子どもに貸したお金を返すのを免除する行為も、みなし贈与に該当することがあります。
• 離婚の財産分与…離婚の際の財産分与の割合があまりにも多額の場合は、みなし贈与に該当することがあります。本来は、財産分与で得た財産には税金がかかりませんが、贈与税などから逃れるために離婚の財産分与の制度を利用した、と判断されることがあるからです。
• 納税義務の肩代わり…自分以外の納税義務を肩代わりすると、その金額分がみなし贈与に該当します。

相続時精算課税制度とは？

「相続時精算課税制度」とは、相続までに受けた贈与について2,500万円まで非課税になるという制度です。

原則として60歳以上の父母または祖父母から、20歳以上の子または孫に対し、財産を贈与した場合が対象となります。例えば、子どもが親から不動産を生前贈与された場合、この制度で贈与税を節税することが可能です。

制度を利用するには、確定申告（贈与税申告）が必要になりますが、ある程度まとまった金額の贈与になる場合は、この制度が利用できます。

ただし、相続の時に相続時精算課税制度で贈与された分も一緒に相続税として課税されることになるため、税金の納税義務がなくなるわけではありません。この制度は、「税金の後払い」と考えるとよいでしょう。 また、相続時精算課税制度を活用した場合、実行者からの110万円まで非課税枠の暦年贈与などは使えなくなるため注意が必要です。

記事による意思決定は、様々な判断材料に基づいて行う必要があります。記事の内容を実行される場合には、専門科等に個別具体的にご相談の上、意思決定ください。本記事をそのまま実行されたことに伴い、直接・間接的な損害を蒙られたとしても、一切の責任は負いかねます。